La notion de bail rural regroupe différents contrats :
- le bail à ferme qui est le bail rural de droit commun, mais aussi d’autres contrats non soumis, ou non soumis intégralement au statut du fermage, comme :
- la location de jardin d’agrément, ou de dépendances à proximité d’un immeuble à usage d’habitation
- les conventions d’occupations précaires
- le bail rural à long terme (articles L. 416-1 et suivants du Code rural) (application partielle du statut du fermage)
- le bail rural cessible, le bail emphytéotique (articles L. 451-1 et suivants du Code rural),
- le bail à complant (article L. 481-1 et suivants du Code rural),
- les baux de petite parcelle (exclusion partielle du statut du fermage)
- les baux consentis par les SAFER (exclusion partielle du statut du fermage)

Les parties ont cependant la faculté de soumettre leur relation contractuelle au statut du fermage, ce qui doit résulter expressément du contrat.

Ne constituent pas des baux ruraux :
- le simple usufruit d’un fonds agricole : il ne s’agit-là que d’un démembrement de propriété
- des contrats d’entreprises de culture, qui visent à faire exécuter des travaux par un entrepreneur agricole moyennant une rémunération, mas sans percevoir les fruits
- le bail de chasse et le bail de pêche, car les biens loués ne sont pas destinés à la production et à l’exploitation.

En cas de liquidation judiciaire, certaines activités de l’entreprise peuvent être poursuivies de manière autonome, si celles-ci sont jugées viables.

Ces activités donnent alors lieu à une cession d’entreprise, qui peut être totale ou partielle (article L. 642-1 du Code de commerce).

L’article L. 642-7 du Code de commerce instaure le principe de transmission forcée à l’acquéreur des contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services, à condition que ceux-ci soient nécessaires au maintien de l’activité, en cours, et mentionnés expressément dans le jugement arrêtant le plan de cession.

Il n’est nul besoin de requérir l’accord des cocontractants concernés, seul le tribunal ayant pouvoir de déterminer les contrats nécessaires au maintien de l’activité (Cour d’appel de Paris 17 mars 2000)

Ces contrats se poursuivront aux mêmes conditions.

Ainsi, l’intuitus personae du contrat (c’est-à-dire qu’un contrat a été spécifiquement conclu en considération de la personne) ne constitue pas en lui-même un motif suffisant pour que le contrat ne soit pas transmis à l’entreprise cessionnaire.

Une dérogation est prévue en matière rurale.

Ainsi, lorsque « un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural », le tribunal peut autoriser le bailleur pour exploiter personnellement, ou confier le bien son conjoint ou l’un de ses descendants pour l’exploiter, ou le donner à un autre preneur, voire même à un autre repreneur ayant formé une offre dans le cadre de la procédure collective (article L. 642-1 alinéa 3 du Code de commerce).

La jurisprudence a pu interpréter ce texte comme ne permettant au tribunal d’octroyer le bail au repreneur que si le bailleur n’a pas manifesté sa volonté de reprendre les biens, pour lui-même, son conjoint, ses descendants ou un autre repreneur (Cour d’appel de Rouen 07 janvier 2010 Jurisdata 2010-000079).

La détermination du caractère essentiel de l’exploitation du débiteur est une question d’appréciation.

Ainsi, il a été jugé que le bail rural ne constituait pas l’essentiel de l’exploitation du débiteur puisqu’il ne représentait que 4,84 hectares sur les 106 hectares exploités par le débiteur, de sorte qu’il a été jugé que l’article L.642-1 alinéa 3 permettant la cession du bail était inapplicable (Cour d’appel de Nancy 22 juin 2011 Jurisdata 2011-023230).

Par ailleurs, une simple mise à disposition du bail rural d’un associé à sa société n’emporte pas droit au bail. Ainsi, si c’est la société agricole qui est en procédure collective, c’est l’associé qui reste titulaire du bail rural, de sorte que l’article L. 641-1 alinéa 3 est inapplicable (Cour d’appel de Besançon 05 novembre 2008 Jurisdata 2008-374700).

D’ailleurs, l’associé qui reste titulaire du bail est toujours exposé à une résiliation du bail pour non-paiement du fermage (3ème Chambre civile de la Cour de cassation 06 janvier 2010 n° 08-21.536).

Il conviendra dans ce cas de verser l’indemnité au preneur sortant le cas échéant, soit sur la base d’un accord, à défaut une expertise sera nécessaire avec la nécessité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
De plus, le contrôle des structures n’est pas applicable à l’opération.

En conclusions, la règle de l’article L. 642-1 alinéa 3 du Code de commerce vient bousculer la règle d’intransmissibilité du bail à ferme prévue au Code rural.

Mais d’un autre côté, la transmission du bail rural au repreneur choisi par le Tribunal constituerait aussi une dérogation au principe d’intransmissibilité.

Mais en réalité, l’article L. 642-1 alinéa 3 ménage donc les intérêts du bailleur, qui peut ainsi toujours avoir la maîtrise de qui exploitera son bien.

En effet, c’est l’indivision successorale qui viendra au droit du bailleur décédé, puis l’héritier qui aura accepté la succession sur la parcelle objet du bail rural.

Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail avec l’héritier, ou les indivisaires.

Le bail se transmet et sera donc opposable à ce/ces nouveaux propriétaires (Chambre civile de la Cour de cassation 29 novembre 2000).

Le bail se poursuivra, aux même conditions, mais avec un ou plusieurs nouveaux bailleurs, au(x)quel(s) le preneur devra désormais verser le fermage.

La difficulté peut intervenir en cas d’absence d’écrit, le nouvel bailleur pouvant invoquer son ignorance de ce bail. En cas de contestation, il appartiendra au preneur de justifier de son exploitation et du versement de la contrepartie onéreuse.

Si plusieures parcelles, objet d’un seul et même bail, ont été partagées entre plusieurs héritiers, le bail à ferme reste néanmoins indivisible (3^ème Chambre civile de la Cour de cassation 05 avril 2006). Ainsi, et par exemple, pour engager une action en résiliation du bail tous les héritiers devront poursuivre cette action.