Marie-Odile Goefft - Avocat » preneur

Procédures collectives et transmissibilité des contrats – le cas particulier du bail rural

admin — Fri, 12 Apr 2013 10:10:37 +0000

Les procédures collectives regroupent les procédures de liquidation et redressement judiciaires ainsi que la sauvegarde des entreprises.

En cas de liquidation judiciaire, certaines activités de l’entreprise peuvent être poursuivies de manière autonome, si celles-ci sont jugées viables.

Ces activités donnent alors lieu à une cession d’entreprise, qui peut être totale ou partielle (article L. 642-1 du Code de commerce).

L’article L. 642-7 du Code de commerce instaure le principe de transmission forcée à l’acquéreur des contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services, à condition que ceux-ci soient nécessaires au maintien de l’activité, en cours, et mentionnés expressément dans le jugement arrêtant le plan de cession.

Il n’est nul besoin de requérir l’accord des cocontractants concernés, seul le tribunal ayant pouvoir de déterminer les contrats nécessaires au maintien de l’activité (Cour d’appel de Paris 17 mars 2000)

Ces contrats se poursuivront aux mêmes conditions.

Ainsi, l’intuitus personae du contrat (c’est-à-dire qu’un contrat a été spécifiquement conclu en considération de la personne) ne constitue pas en lui-même un motif suffisant pour que le contrat ne soit pas transmis à l’entreprise cessionnaire.

Une dérogation est prévue en matière rurale.

Ainsi, lorsque « un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural », le tribunal peut autoriser le bailleur pour exploiter personnellement, ou confier le bien son conjoint ou l’un de ses descendants pour l’exploiter, ou le donner à un autre preneur, voire même à un autre repreneur ayant formé une offre dans le cadre de la procédure collective (article L. 642-1 alinéa 3 du Code de commerce).

La jurisprudence a pu interpréter ce texte comme ne permettant au tribunal d’octroyer le bail au repreneur que si le bailleur n’a pas manifesté sa volonté de reprendre les biens, pour lui-même, son conjoint, ses descendants ou un autre repreneur (Cour d’appel de Rouen 07 janvier 2010 Jurisdata 2010-000079).

La détermination du caractère essentiel de l’exploitation du débiteur est une question d’appréciation.

Ainsi, il a été jugé que le bail rural ne constituait pas l’essentiel de l’exploitation du débiteur puisqu’il ne représentait que 4,84 hectares sur les 106 hectares exploités par le débiteur, de sorte qu’il a été jugé que l’article L.642-1 alinéa 3 permettant la cession du bail était inapplicable (Cour d’appel de Nancy 22 juin 2011 Jurisdata 2011-023230).

Par ailleurs, une simple mise à disposition du bail rural d’un associé à sa société n’emporte pas droit au bail. Ainsi, si c’est la société agricole qui est en procédure collective, c’est l’associé qui reste titulaire du bail rural, de sorte que l’article L. 641-1 alinéa 3 est inapplicable (Cour d’appel de Besançon 05 novembre 2008 Jurisdata 2008-374700).

D’ailleurs, l’associé qui reste titulaire du bail est toujours exposé à une résiliation du bail pour non-paiement du fermage (3ème Chambre civile de la Cour de cassation 06 janvier 2010 n° 08-21.536).

Il conviendra dans ce cas de verser l’indemnité au preneur sortant le cas échéant, soit sur la base d’un accord, à défaut une expertise sera nécessaire avec la nécessité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
De plus, le contrôle des structures n’est pas applicable à l’opération.

En conclusions, la règle de l’article L. 642-1 alinéa 3 du Code de commerce vient bousculer la règle d’intransmissibilité du bail à ferme prévue au Code rural.

Mais d’un autre côté, la transmission du bail rural au repreneur choisi par le Tribunal constituerait aussi une dérogation au principe d’intransmissibilité.

Mais en réalité, l’article L. 642-1 alinéa 3 ménage donc les intérêts du bailleur, qui peut ainsi toujours avoir la maîtrise de qui exploitera son bien.

Les conséquences du décès du bailleur sur le bail rural

admin — Mon, 04 Mar 2013 10:29:07 +0000

Le décès du bailleur n’est pas une cause de fin du bail rural.

En effet, c’est l’indivision successorale qui viendra au droit du bailleur décédé, puis l’héritier qui aura accepté la succession sur la parcelle objet du bail rural.

Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail avec l’héritier, ou les indivisaires.

Le bail se transmet et sera donc opposable à ce/ces nouveaux propriétaires (Chambre civile de la Cour de cassation 29 novembre 2000).

Le bail se poursuivra, aux même conditions, mais avec un ou plusieurs nouveaux bailleurs, au(x)quel(s) le preneur devra désormais verser le fermage.

La difficulté peut intervenir en cas d’absence d’écrit, le nouvel bailleur pouvant invoquer son ignorance de ce bail. En cas de contestation, il appartiendra au preneur de justifier de son exploitation et du versement de la contrepartie onéreuse.

Si plusieures parcelles, objet d’un seul et même bail, ont été partagées entre plusieurs héritiers, le bail à ferme reste néanmoins indivisible (3^ème Chambre civile de la Cour de cassation 05 avril 2006). Ainsi, et par exemple, pour engager une action en résiliation du bail tous les héritiers devront poursuivre cette action.

En cas de démembrement de propriété, il convient de distinguer si le défunt était nu-propriétaire ou usufruitier.

Si le défunt était usufruitier, son décès conduit à la réunion sur la tête du nu-propriétaire de l’entière propriété.

Si le défunt était nu-propriétaire, la propriété ne se reconstitue pas automatiquement sur la tête de l’usufruitier : la nue-propriété fait l’objet d’une indivision successorale puis d’un partage.

Dans l’hypothèse plus particulière d’une adjudication des biens du bailleur décédé, il a été jugé que le fermier ne peut se prévaloir du droit de préemption du preneur en place, face à la fille du défunt qui s’est vu attribuer la propriété du bien par l’effet déclaratif du partage. En effet, cette vente n’entre pas dans le cadre de l’article L. 412-1 du Code rural et de la Pêche Maritime, excluant du champ du droit de préemption les aliénations, faites en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré (Chambre civile de la Cour de cassation 30 septembre 1998).

(01.03.2013)

La procédure devant le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR)

admin — Fri, 07 Dec 2012 11:58:54 +0000

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) est une juridiction ayant vocation à connaître des litiges entre bailleurs et preneurs de baux ruraux.

Le TPBR connaît des contestations relatives au bail rural.

Il est saisi soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.

La demande contient les moyens de fait et de droit destinés à obtenir satisfaction et les pièces sur lesquelles elle se fonde.

Dans certains cas, la demande doit être parallèlement publiée au Livre foncier ou à la Conservation des Hypothèques.

Le TPBR est composé d’un magistrat professionnel qui est un juge du tribunal d’instance et de quatre assesseurs issus du monde agricole (2 représentants des bailleurs et 2 représentants des preneurs).

Audience de tentative de conciliation

Une fois la demande enregistrée, le greffe convoque les parties à une audience de tentative de conciliation.

La présence des parties est obligatoire pour concilier (sauf motif légitime comme la maladie, la distance) et un avocat peut les assister.

L’objectif du TPBR à ce stade est d’aboutir à un accord entre les parties, sans rechercher à tout prix d’éventuels torts d’une partie. L’objectif n’est pas de trouver une solution donnant raison ou tort, mais de trouver un terrain d’entente entre les parties compte tenu de la situation.

Si un accord est trouvé, un procès-verbal de conciliation est dressé et aura une valeur exécutoire.

Ainsi, les parties devront l’exécuter et le litige se trouvera terminé.

A défaut d’accord, le dossier est renvoyé en phase de jugement, ou bien dans certains cas à une nouvelle audience de conciliation pour poursuivre la conciliation devant le Tribunal.

Phase de jugement

Durant cette phase, la présence physique des parties en cause n’est pas obligatoire si elles sont représentées par un avocat par exemple.

Les parties peuvent faire connaître leurs arguments par écrit et répondre aux arguments de la partie adverse.

Le dossier peut être évoqué lors de la première audience de jugement si le dossier est prêt, mais plusieurs audiences d’instruction du dossier sont parfois nécessaires pour laisser le temps aux parties de prendre connaissance des arguments adverses et d’y répliquer.

Il n’est pas rare que les parties poursuivent les négociations durant cette phase, négociations qui seront confidentielles (c’est-à-dire que le Tribunal ne connaîtra pas la teneur de ces négociations) si elles sont menées entre avocats.

Lorsque le dossier est en état, il est plaidé, l’affaire est mise en délibéré et le jugement sera rendu à une date fixée.

A ce stade, le Tribunal n’a plus à rechercher la conciliation des parties, mais il doit donner une solution juridique au litige.

Une fois le jugement rendu et notifié aux parties, les parties y ayant intérêt peuvent contester le jugement, en interjetant appel dans le délai d’un mois si la valeur en litige est supérieure à 4.000 € ou présente une valeur indéterminée.

Dans le cas contraire, seul un pourvoi en cassation est théoriquement ouvert, mais il convient d’invoquer un moyen de droit, et non simplement un moyen de fait.

Réagir dès le premier impayé locatif dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la Loi du 06 juillet 1989

admin — Thu, 18 Nov 2010 18:08:47 +0000

Le bailleur confronté à des impayés dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la Loi du 06 juillet 1989 peut procéder de plusieures manières.

Une règle doit être observée : une réaction rapide du bailleur permettra de limiter l’accroissement trop important de la dette et augmentera corrélativement les chances de succès du recouvrement.

Si le locataire ne réagit pas à une mise en demeure de payer, il conviendra d’envisager des moyens coercitifs.

Lorsque les arriérés sont faibles ou lorsque le locataire a quitté les lieux, le bailleur pourra engager une action judiciaire en paiement ou procéder par injonction de payer, procédures qui auront pour seul objectif d’obtenir le paiement et ne mettront pas fin au bail.

Face à des arriérés importants ou qui ne cessent de se creuser, le bailleur aura intérêt à envisager la résiliation du bail du fait des impayés.

Deux hypothèses sont alors à distinguer.

Le bail peut contenir une clause résolutoire, selon laquelle en cas d’impayés du loyer ou des charges, en cas de retard de paiement, ou le non versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit.

Ceci ne signifie pas que le bail prend immédiatement fin sans autres précautions.

Il conviendra de faire délivrer un commandement de payer assorti des mentions légales.

Ce n’est qu’après l’écoulement d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer resté sans effet qu’il sera possible d’assigner en justice aux fins de constat de la résiliation.

L’assignation devra être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation.

Le tribunal n’a alors guère de pouvoir d’appréciation pour refuser la résiliation du bail. Ainsi même un impayé relativement faible pourra justifier la résiliation.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, il sera toutefois possible de solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Cette action présente un formalisme moins lourd, encore qu’il soit nécessaire de notifier l’assignation au Préfet au moins deux mois avant l’audience.

Le tribunal aura en contrepartie un pouvoir d’appréciation de la gravité des impayés qui lui permettra de ne pas prononcer la résiliation par exemple face à des impayés faibles, si le reliquat restant à payer est modique, ou si le locataire a des facultés de remboursement.

Ainsi, dans les deux hypothèses, la résiliation du bail ne peut intervenir que par décision de justice, sauf accord du locataire pour quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut toujours atténuer les effets de la résiliation, accorder des délais de paiement ou d’expulsion et les recours contre le jugement prononçant la résiliation peuvent également différer le départ du locataire.

Ces atténuations des effets de la résiliation favorisent le droit de se loger mais ne servent pas nécessairement les parties : le locataire voit sa dette s’accroître sans possibilité de rembourser et le bailleur peut également être mis en difficulté financière du fait de l’absence de revenus locatifs.

18.11.2010