Marie-Odile Goefft - Avocat » tribunal paritaire des baux ruraux

Le bail rural, une notion large !

admin — Fri, 12 Apr 2013 10:17:55 +0000

Le bail rural constitue le louage d’un fonds rural pour en assurer l’exploitation et en percevoir les fruits. Cette qualification dépendra de la destination principale des biens loués.
Ainsi, si par exemple les biens loués comprennent à la fois une maison d’habitation et des terres, il conviendra de déterminer la part d’importance de chaque élément, pour déterminer s’il s’agit d’un bail d’habitation ou d’un bail rural.

La notion de bail rural regroupe différents contrats :
- le bail à ferme qui est le bail rural de droit commun, mais aussi d’autres contrats non soumis, ou non soumis intégralement au statut du fermage, comme :
- la location de jardin d’agrément, ou de dépendances à proximité d’un immeuble à usage d’habitation
- les conventions d’occupations précaires
- le bail rural à long terme (articles L. 416-1 et suivants du Code rural) (application partielle du statut du fermage)
- le bail rural cessible, le bail emphytéotique (articles L. 451-1 et suivants du Code rural),
- le bail à complant (article L. 481-1 et suivants du Code rural),
- les baux de petite parcelle (exclusion partielle du statut du fermage)
- les baux consentis par les SAFER (exclusion partielle du statut du fermage)

Les parties ont cependant la faculté de soumettre leur relation contractuelle au statut du fermage, ce qui doit résulter expressément du contrat.

Ne constituent pas des baux ruraux :
- le simple usufruit d’un fonds agricole : il ne s’agit-là que d’un démembrement de propriété
- des contrats d’entreprises de culture, qui visent à faire exécuter des travaux par un entrepreneur agricole moyennant une rémunération, mas sans percevoir les fruits
- le bail de chasse et le bail de pêche, car les biens loués ne sont pas destinés à la production et à l’exploitation.

Les conséquences du décès du bailleur sur le bail rural

admin — Mon, 04 Mar 2013 10:29:07 +0000

Le décès du bailleur n’est pas une cause de fin du bail rural.

En effet, c’est l’indivision successorale qui viendra au droit du bailleur décédé, puis l’héritier qui aura accepté la succession sur la parcelle objet du bail rural.

Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail avec l’héritier, ou les indivisaires.

Le bail se transmet et sera donc opposable à ce/ces nouveaux propriétaires (Chambre civile de la Cour de cassation 29 novembre 2000).

Le bail se poursuivra, aux même conditions, mais avec un ou plusieurs nouveaux bailleurs, au(x)quel(s) le preneur devra désormais verser le fermage.

La difficulté peut intervenir en cas d’absence d’écrit, le nouvel bailleur pouvant invoquer son ignorance de ce bail. En cas de contestation, il appartiendra au preneur de justifier de son exploitation et du versement de la contrepartie onéreuse.

Si plusieures parcelles, objet d’un seul et même bail, ont été partagées entre plusieurs héritiers, le bail à ferme reste néanmoins indivisible (3^ème Chambre civile de la Cour de cassation 05 avril 2006). Ainsi, et par exemple, pour engager une action en résiliation du bail tous les héritiers devront poursuivre cette action.

En cas de démembrement de propriété, il convient de distinguer si le défunt était nu-propriétaire ou usufruitier.

Si le défunt était usufruitier, son décès conduit à la réunion sur la tête du nu-propriétaire de l’entière propriété.

Si le défunt était nu-propriétaire, la propriété ne se reconstitue pas automatiquement sur la tête de l’usufruitier : la nue-propriété fait l’objet d’une indivision successorale puis d’un partage.

Dans l’hypothèse plus particulière d’une adjudication des biens du bailleur décédé, il a été jugé que le fermier ne peut se prévaloir du droit de préemption du preneur en place, face à la fille du défunt qui s’est vu attribuer la propriété du bien par l’effet déclaratif du partage. En effet, cette vente n’entre pas dans le cadre de l’article L. 412-1 du Code rural et de la Pêche Maritime, excluant du champ du droit de préemption les aliénations, faites en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré (Chambre civile de la Cour de cassation 30 septembre 1998).

(01.03.2013)

La procédure devant le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR)

admin — Fri, 07 Dec 2012 11:58:54 +0000

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) est une juridiction ayant vocation à connaître des litiges entre bailleurs et preneurs de baux ruraux.

Le TPBR connaît des contestations relatives au bail rural.

Il est saisi soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.

La demande contient les moyens de fait et de droit destinés à obtenir satisfaction et les pièces sur lesquelles elle se fonde.

Dans certains cas, la demande doit être parallèlement publiée au Livre foncier ou à la Conservation des Hypothèques.

Le TPBR est composé d’un magistrat professionnel qui est un juge du tribunal d’instance et de quatre assesseurs issus du monde agricole (2 représentants des bailleurs et 2 représentants des preneurs).

Audience de tentative de conciliation

Une fois la demande enregistrée, le greffe convoque les parties à une audience de tentative de conciliation.

La présence des parties est obligatoire pour concilier (sauf motif légitime comme la maladie, la distance) et un avocat peut les assister.

L’objectif du TPBR à ce stade est d’aboutir à un accord entre les parties, sans rechercher à tout prix d’éventuels torts d’une partie. L’objectif n’est pas de trouver une solution donnant raison ou tort, mais de trouver un terrain d’entente entre les parties compte tenu de la situation.

Si un accord est trouvé, un procès-verbal de conciliation est dressé et aura une valeur exécutoire.

Ainsi, les parties devront l’exécuter et le litige se trouvera terminé.

A défaut d’accord, le dossier est renvoyé en phase de jugement, ou bien dans certains cas à une nouvelle audience de conciliation pour poursuivre la conciliation devant le Tribunal.

Phase de jugement

Durant cette phase, la présence physique des parties en cause n’est pas obligatoire si elles sont représentées par un avocat par exemple.

Les parties peuvent faire connaître leurs arguments par écrit et répondre aux arguments de la partie adverse.

Le dossier peut être évoqué lors de la première audience de jugement si le dossier est prêt, mais plusieurs audiences d’instruction du dossier sont parfois nécessaires pour laisser le temps aux parties de prendre connaissance des arguments adverses et d’y répliquer.

Il n’est pas rare que les parties poursuivent les négociations durant cette phase, négociations qui seront confidentielles (c’est-à-dire que le Tribunal ne connaîtra pas la teneur de ces négociations) si elles sont menées entre avocats.

Lorsque le dossier est en état, il est plaidé, l’affaire est mise en délibéré et le jugement sera rendu à une date fixée.

A ce stade, le Tribunal n’a plus à rechercher la conciliation des parties, mais il doit donner une solution juridique au litige.

Une fois le jugement rendu et notifié aux parties, les parties y ayant intérêt peuvent contester le jugement, en interjetant appel dans le délai d’un mois si la valeur en litige est supérieure à 4.000 € ou présente une valeur indéterminée.

Dans le cas contraire, seul un pourvoi en cassation est théoriquement ouvert, mais il convient d’invoquer un moyen de droit, et non simplement un moyen de fait.